Připomínky k ÚPmB, předložené panem starostou Mgr. Levíčkem | Brno - Ořešín

ZMČ Brno-Ořešín na 11. zasedání 16.06. 2021 odsouhlasilo v bodě 6. tyto připomínky k návrhu územního plánu – druhé veřejné projednání:Adresát: MMB, Odbor územního plánování a rozvoje, Kounicova 67, 601 67 Brno.

Usnesení: ZMČ Brno-Ořešín souhlasí s předloženými připomínkami k návrhu ÚP města Brna
Připomínky
 

1. Doplnění charakteru oblasti / městské části

         Na jednání starosty Levíčka a místostarosty Kozohorského s pořizovatelem OÚPR, zástupci projektanta KAMu a pověřeným zastupitelem Ing. Chvátalem bylo přislíbeno, že do výrokové části návrhu ÚP budou přidány pasáže, jež popíšou specifika dříve samostatných obcí přičleněných k Brnu v 70. letech. Tyto změny měl připravit pan starosta Levíček a v dohodnutém termínu předat. Stalo se tak, avšak tyto zpracované a s OÚPR odkonzultované pasáže se nejen do výroku, ale ani do odůvodnění nepromítly.

         Tento příslib nebyl splněn Proto žádáme, aby do výroku územního plánu byl doplněn charakter jednotlivých oblastí/městských částí. Žádáme, aby ve výrokové části byla uplatněna hodnota urbanistické struktury SV obcí přimknutých k hodnotnému přírodnímu zázemí města. Žádáme, aby k ní byly navrženy podrobnější regulativy. Žádáme, aby pro ochranu vlastního genia loci byl do územního plánu doplněn do textové části výroku, tedy závazně, charakter městské části Brno-Ořešín. Žádáme, aby ve výrokové části ZÁKLADNÍ KONCEPCE ROZVOJE ÚZEMÍ MĚSTA, OCHRANY A ROZVOJE JEHO HODNOT bylo uvedeno: "Na severovýchodním okraji města při kontaktu s přírodním zázemím je respektován vesnický charakter území."

         Žádáme, aby v části URBANISTICKÉ HODNOTY bylo uvedeno: "Významnou hodnotou je vesnický charakter území severovýchodního okraje města, zejména městských částí Jehnice, Ořešín, Útěchov a lokality Soběšice, který je podmínkami využití chráněný a podporovaný."
 
Žádáme, aby v části  FUNKČNÍ A PROSTOROVÁ KONCEPCE  bylo uvedeno: "Kompozice města v severovýchodní části respektuje historicky utvářený vesnický charakter okrajových lokalit přimknutých k přírodně hodnotnému území, které je součástí Adamovské a Soběšické vrchoviny."

         Žádáme, aby do části PLOCHY S ROZDÍLNÝM ZPŮSOBEM VYUŽITÍ bylo uvedeno: "Základní výkladové pravidlo, v případě pochybností při vyhodnocení jednotlivých záměrů, je přihlížení k specifickému charakteru regulovaného území z hlediska jeho polohy v rámci území města. Je preferována intenzifikace v širším centru Brna před zastavěním volných ploch a intenzifikací okrajových částí města s vesnickým charakterem území."

         Požadujeme, aby územní plán u popisu charakteru Ořešína vedl k zachování neprůjezdné obce, zamezoval možnosti stavby bytových domů, aby zároveň uvedl, že pro městskou část Brno-Ořešín jsou typické rodinné domy o jednom až dvou bytech, a také zamezil možnosti využít ve stabilizovaných plochách úpravu výškové hladiny nad stanovenou výškovou úroveň.

         Požadujeme, aby charakter lokality uložil povinnost provádět sklonitou střechu, u nové zástavby zejména sedlovou, jako pro lokalitu typický způsob zastřešení, štítem k ulici nebo veřejnému prostranství. Požadujeme, aby odstavná parkovací stání u nových staveb byla vždy a bez možnosti výjimky řešena na pozemku stavebníka či souvisejících pozemcích stavebníka, neboť charakter lokality s historicky úzkými uličkami neumožňuje navyšování počtu vozidel odstavovaných ve veřejném prostoru. Požadujeme do charakteru MČ uvést, že domy přiléhající k historické návsi mohou sloužit komerční vybavenosti a v této části obce se takové jejich využití považuje za nerušivé, není-li prokázán opak v navazujících řízeních. Požadujeme uvést, že nejmenší nově vymezovaný stavební pozemek pro výstavbu rodinného domu je 500 čtverečních metrů a z hlediska přiměřenosti nové zástavby nelze povolit umístění staveb pro bydlení, u nichž by užitná plocha pro bydlení byla v menším poměru k nezastavěné ploše pozemku než 1:4 a stavby pro bydlení, jejichž zastavěná plocha na stavebním pozemku by přesahovala 20 %.Požadujeme, aby v charakteru lokality bylo uvedeno, že za obvyklý a nerušící je v lokalitě považován chov hospodářských zvířat a další zemědělská prvovýroba.

1. Požadujeme, aby bylo v návrhu ÚP v plochách s typem zástavby r (rezidenční nízkopodlažní) upřesněn zákaz zástavby v tzv. druhé řadě. Stávající formulace odkazující na přímé dopravní napojení považujeme za nedostatečnou. Požadujeme navázání zákazu nové výstavby na uliční, příp. stavební čáru. Regulativ zákaz výstavby v druhé řadě nám byl na jednání OÚPR, projektanta KAMu a pověřeného zastupitele přislíben, ale ve výrokové části se nikde nevyskytuje.

         Tento slib nebyl splněn. Jako odůvodnění požadavku uvádíme, že při výstavbě rodinných domů se vždy nově stavěný přizpůsobuje tomu dříve postavenému, a to i vznikem klidové/soukromé zóny, která v případě následné výstavby v druhých řadách je zcela destruována. Dále výstavbou v druhých řadách dochází k neakceptovatelnému nárůstu dopravy, a to i té v klidu. Komunikace na Ořešíně jsou takřka 750 let staré a do šířky a kapacity nevyhovují žádným stávajícím normám.

1. Požadujeme, aby Územní studie Or-1 byla přenesena do územního plánu tak, jak byla připravena, řádně projednána, odsouhlasena a zaregistrována. Na její přípravě se v pracovních výborech podíleli jak zástupci OÚPR, tak projektanta KAM. Všechny problematické momenty byly projednány a finální řešení odsouhlasena. Studie byla placena MČ a pořizována OÚPR MMB. Na výrobních výborech organizovaných pořizovatelem byla rozvojová problematika tohoto území podrobně řešena, a to za účasti zástupce KAM. Všechna problematická místa byly projednána a finální řešení bylo odsouhlaseno. Výstupem studie byly podrobné regulační prvky pro stanovení podmínek budoucí výstavby a zároveň průmět do řešení nového ÚP.
2. V předloženém návrhu ÚP nedošlo k propsání navrženého řešení do ÚP. Návrh zcela chybně řeší dopravní napojení ulice Klimešova a Pluháčkova, nevytváří podmínky pro realizaci požadovaného bydlení pro seniory, omezující podmínky pro jižní část lokality jsou zmatečné a nekoncepční a vymezení veřejných prostranství neodpovídá koncepci v územní studii. Projektant KAM zcela nepravdivě uvádí, že mu podkladem byla pořízená ÚS Ořešín – lokalita Drozdí (atelier ERA, 2020), když tuto zcela ignoruje.
3. Rakovce – změnit část plochy krajinné zeleně na městskou zeleň Z na pozemcích parc. č. 180/1 a 171. Pozemek parc. č. 171 je ve vlastnictví města Brna. V současné době jsou oba pozemky využity jako oplocené zahrádky, nejedná se o volně přístupnou krajinnou zeleň. Jako důvod uvádíme, že Městská část Brno-Ořešín dlouhodobě plánuje využít tyto pozemky pro vybudování sportovního areálu, a to v koordinaci a spolupráci s TJ Sokol Ořešín. Uplatňovat limity pro nakládání s nimi jen proti zájmům a záměrům města. Plocha je dostatečně veliká pro vymezení v ÚP. Městská zeleň připouští rozvoj veřejně přístupného sportovního areálu. Pro zajištění propojení krajinné zeleně V-Z, by bylo možno navrhnout pás krajinné zeleně po severní hraně plochy.

V současnosti se již vyřizuje územní rozhodnutí a stavební povolení na rekonstrukci rybníku na parc.č. 804/1 a přilehlých v k.ú. Jehnice. Tím lokalita získá na významu a návštěvnosti. Rybník bude samozřejmě možno využívat na koupání. To s sebou přinese nebývalý rozvoj lokality, a proto je třeba mít k dispozici městské pozemky, které tento rozvoj umožní. Svazovat si ruce tím, že omezím funkční využití pozemků v této lokalitě, je nemoudré.

1. Požadujeme zachování restaurace na pozemcích parc. č. 313 a 314 označení jako V/v
   Na pozemcích parc. č. 313 a 314 byla historicky restaurace se sálem – jediným místem vhodným pro konání akcí s větším počtem lidí. Přeměnou na plochu bydlení dojde k přebudování více jak 150 let fungující hospody na bytový dům, který je v dané lokalitě mnohem lukrativnější. To bude mít katastrofální dopad na společenský a kulturní život obce. Nebude kde konat hody, nebude kde konat veřejná shromáždění, kulturní a společenské akce. Tvrzení, že to nejde, je zcela nepravdivé a lživé. Plocha mnohem menší je v návrhu územního plánu zakreslena! Viz pan Rudolf Kříž. Požadujeme, aby na pozemcích parc. č. 120 a 121, které stávající ÚP definuje jako sociální služby, byla zachována funkčnost V/v1. Majitel to s vědomím tohoto limitu zakoupil. Střed obce byl vždy místem, kde se koncentroval obchod a služby. S ohledem na velikost rozvojových ploch je zřejmé, že v dohledné době vznikne na Ořešíně ekonomická síla, která využití těchto ploch za jejich účelem umožní.

         Požadujeme na pozemcích parc. č. 125/1, 125/2, 125/3, 125/4 a 124 byla vymezena plocha pro obchod. Majitelé před časem s vědomím těchto limitů nemovitosti zakoupili. Žádáme, aby tyto limity byly zachovány. Požadujeme, aby na pozemcích parc. č. 275/1 a 277, na kterých je platným územním plánem definována plocha obchod a služby a tato plocha byla do územního plánu zanesena s vědomím majitele, byla v územním plánu označena jako W.

         Požadujeme zachování ploch komerční vybavenosti W na pozemcích parc. č. 313 a 314, 120, 121, 125/1, 125/2, 125/3, 125/4, 124, 275/1 a 277; a veřejné vybavenosti V na parc. č. 1 a na přilehlé části pozemku parc. č. 45/1. Nesouhlasíme s přeměnou ploch, jenž v ÚP z roku 1994 definoval jako občanskou vybavenost, obchod a služby na bydlení.

1. Lokalita Or-2.

         Požadujeme přičlenění pozemků parc.č. 223/1 a 224/2 do lokality Or-2.
U lokality označené jako Or-2 požadujeme rozvojovou plochu, jejíž rozvoj je podmíněn vypracováním územní studie, rozšířit i na pozemky parc. č. 223/1 a 224/2. Územní studie současně navrhne dopravní napojení obou lokalit po stranách ulice Klimešova, tak aby s ohledem na návrh křižovatky a rozhledové trojúhelníky nezablokovala realizaci výstavby na protější straně ulice Klimešova. Označení pozemků 223/1 a 224/2 jakožto plochy stabilizované lze označit jako skrytou změnu ÚP. Nyní jsou tyto pozemky nestavební stabilizovanou plochou s funkčním využitím A – plocha zemědělství.

         Podle bodu 5.10.2.1 textové části odůvodnění návrhu nového územního plánu jsou stabilizované plochy části zastavěného území města, kde územním plánem stanovené využití území vyjadřuje jeho dosavadní charakter a potvrzuje jej. Jedná se o území, ve kterých se stávající účel využití území nebude významně měnit (podmínky využití území jsou v principu shodné se současným stavem). Tato skrytá změna funkčního vymezení není v návrhu územního plánu žádným způsobem odůvodněna a zároveň je v přímém rozporu textová a grafická část, což činí návrh územního plánu nepřezkoumatelným a vnitřně rozporným, a proto návrhem nezákonným. Pozemky rovněž těsně přiléhají k VKP Loučky dříve Ořešínská rákosina. Absence regulativů, jenž by definovaly podmínky výstavby a návaznost na VKP, ohrožují toto významné přírodní bohatství. V kartě lokality Or-1 je uveden zákaz výstavby v pásu 70 m od plochy krajinné zeleně. Jedná se o velice unikátní ochranné pásmo, potažmo stavební uzávěru v podstatě bez možnosti udělování výjimek. Jen o pár metrů dál u stejné krajinné zeleně K však projektant s pořizovatelem nevyžadují vůbec žádnou ochranu významného přírodního bohatství. Může tak dojít k výstavbě na samé jeho hranici a naprostého znehodnocení VKP loučky dříve Ořešínská rákosina. Začleněním pozemků 223/1 a 224/2 do stabilizované plochy znemožňuje dopravní a technické posouzení možnosti jejich zástavby.

         Požadujeme do karty lokality Or-2 doplnit poměr zastavěné plochy k velikosti pozemků, a to minimálně v poměru 4:1 (4-zeleň, 1-zastavěná plocha) Plocha je dostatečně velká a z grafické přílohy jasně vyplývá, že ve stávajícím stavu nejde o plochy vázané na okolní zástavbu, ale jde o plochy jiných vlastníků. Proto by měly být plochy zařazeny do ploch návrhových a přiřazeny k Or-2. V územním plánu na jiných místech jsou i takto veliké plochy zobrazeny jako samostatné rozvojové. Viz. So-4 v Soběšicích, což považujeme za   další relevantní možnost.

1. Rozšíření Or-3 či vznik Or-5.

         Požadujeme 86 , 87, 90, 89/3, 89/4, 82, 74 a 83/1 o celkové výměře větší než 1,5 ha byly v návrhu ÚP označeny jako Or-3. Rovněž akceptujeme vznik nové Or-5. Rozvoj uvedených pozemků musí být podmíněn zpracováním územní studie. Tyto pozemky jsou součástí selské usedlosti. Je lze předpokládat, že jejich zástavba bez předem daných regulativů by hrubým způsobem zasáhla do práv obyvatel jak ulice Šikmá, tak ulice Odlehlá na pohodu bydlení, kvalitu prostředí, relaxace, rekreace atd. Jedná se o skrytou změnu územního plánu, jenž opět nebyla řádně projednána a odůvodněna. V rozporu je tak textová a grafická část návrhu ÚP. Dle nynějšího územního plánu je převážná část plochy označena jako nestavební stabilizovaná plocha s funkčním využitím A – plocha zemědělství.

         Všechny rozvojové lokality Ořešína byly vyhodnoceny SEA (vliv na udržitelný rozvoj) v rámci jedné tabulky na str. 26 přílohy 1,3.

         Do karty lokality a podmínek územní studie pro lokalitu Or-3/či Or-5 definovat povinnost prověřit možnosti dopravního napojení, kapacitu dalších napojených komunikací a dopravní zátěž, možnosti připojení na technickou infrastrukturu, definovat poměr zástavby k velikosti pozemku, a to v poměru min 1:4, definovat možnost výškové hladiny a odstupy od sousedních zahrad a rodinných domů, povinnost zohledňovat umístění klidových zón sousedních nemovitostí, zamezit výstavbě bytových domů. Zamezit možnosti využít ve stabilizovaných plochách úpravu výškové hladiny nad stanovenou výškovou úroveň.

         Plocha je dostatečně velká a je vedena pod jedním vlastníkem. V případě ponechání této lokality jako stabilizované, bude její rozvoj v rukách budoucího developera a bude velmi obtížné proti záměru vystupovat. Z těchto důvodů je nutné pod garancí města přiznat, že se jedná o návrhovou lokalitu a podmínit její rozvoj ÚS.

1. Or-3 při ulici Příhon

         Požadujeme následující úpravy jednotlivých částí. Rozvoj lokality, ochrana a rozvoj jejích hodnot.
 
Doplnit:
Jedná se o lokalitu na severním okraji Ořešína. Lokalita těsně přiléhá k VKP Horka, proto je třeba chránit přírodní hodnoty, pohledové horizonty. Výstavba podél ulice Příhon je limitována stavební čárou a stavební hranicí. Stavební hranice je dána 20 metry od okraje budoucí komunikace Příhon. Jestliže je tato regulace uplatněna, a to velice drastickým způsobem v lokalitě Or-1, požadujeme její zapracování také do karty lokality Or-3 dle požadavku.
Dále bude v kartě lokality uvedeno, oboustranně bude obestavěná pouze ulice Příhon. Ulice na Buble zůstane obestavěná jednostranně.

1. Dopravní propojení na ulici Blanenskou k.ú. Jehnice a krajinná zeleň.

Jedná se o změnu oproti řešení zakreslenému ve stávajícímu územnímu plánu. Navržené řešení je technicky, funkčně i finančně zcela nepřijatelné. Přemostění K krajinné zeleně je s ohledem na velikost Ořešína zcela nereálné. Navršení náspu by K - krajinnou zeleň a přilehlé pozemky zcela znehodnotil. K rozdílnému řešení oproti stávajícímu stavu bylo přistoupeno, neboť ve stávající trase komunikace zakreslené v ÚP vznikly černé stavby a tímto dochází k jejich legalizaci. Tímto řešením je město manévrováno do pozice, kdy bude muset platit náhradu za omezení, které tímto řešením vznikne. Pravděpodobnost, že město Brno postaví náhradní přístup do nejmenší městské části v hodnotě mnoho desítek milionů korun, je iluzorní. A tak město bude platit náhradu za omezení bez toho, aby kdy došlo k realizaci stavby. Zákres krajinné zeleně na pozemcích 384/2, 384/4, 384/3, části pozemku 523/1 v k.ú jehnice a 386/1 v k.ú. Ořešín neodpovídá jejich dlouhodobému využívání, kdy tyto jsou oplocenými řádně užívanými zahradami, na nichž jsou umístěny i nemovitosti. 5.3.2. Plochy krajinné zeleně jsou plochami s převažující krajinotvornou a ekologickou funkcí, vymezenými za účelem zajištění optimálních podmínek pro poskytování ekosystémových služeb v území. Reálné využívání pozemků jako zahrádek je v přímém rozporu s textovou částí. Pozemek 386/3 v k.ú. Ořešín je jediná přístupová komunikace, která je využívána majiteli zahrad a nemovitostí v jejím okolí a rovněž výletníky. Přímo na ni navazuje Krajinná zeleň s VKP U Skale (dříve Meze u křížku). Ořešín je startovací a cílové místo pro občany Brna při cestách do přírody a je třeba jim nabídnout prostor, kde mohou odstavit svá vozidla, neboť ne všichni přijedou MHD. Pozemky p.č. 392/18, 393/6 a 393/10 v k.ú. Ořešín jsou ve vlastnictví SMB a MČ plánuje jejich úpravu a využít jako parkoviště. Zahrnutí těchto pozemků do plochy zeleně tento účel explicitně vylučuje. Tento požadavek je vznášen opakovaně.